Voor in totaal 22% van de recente sluiters is een aflopende rentevastperiode reden voor een nieuwe hypotheek. Een kwart is van een starter en ruim een derde van de recent afgesloten hypotheken is van een oversluiter.

De AFM ziet een verdere daling in het aantal hypotheekadviezen op basis van provisie; 31% van de hypotheekadviezen door intermediairs gebeurt nu op basis van provisie. Twee jaar geleden werden nog zes van de tien hypotheekadviezen via provisie betaald. Met het provisieverbod voor complexe financiële producten is deze beloningsvorm vanaf 1 januari 2013 voor hypotheken verboden.

Ondanks de veranderende betalingsmodellen voor intermediairs zijn er geen belangrijke verschillen van waar men de hypotheek afsluit, vergeleken met eerdere metingen in 2010 en 2011. Vier van de tien sluit direct bij aanbieder, 35% via een tussenpersoon en 20% via een hypotheekwinkel. Ruim de helft maakt dus nog steeds gebruik van een tussenpersoon. Van deze groep weet een op de acht niet hoe zijn tussenpersoon beloond wordt. Van de sluiters via het directe kanaal weet 22% niet hoe zijn adviseur betaald wordt. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met de vorige meting.

Wel doen consumenten nu zelf meer huiswerk. Gemiddeld besteedt men 7 uur aan gesprekken met adviseur(s) om een keuze te maken voor de soort hypotheek en de aanbieder. Daarnaast stopt met nog eens 7 uur aan eigen tijd in onderzoek naar hypotheken. Eind 2010 was men 5,8 uur bezig met zelf informatie zoeken.

Deze Consumentenmonitor is uitgevoerd in oktober/november 2011 onder 374 recente hypotheeksluiters en 133 consumenten van wie de rentevastperiode is verlopen. Ieder half jaar voert de AFM de Consumentenmonitor uit.

Minister De Jager laat de Tweede Kamer weten dat in de toekomst consumenten ervoor kunnen blijven kiezen een financieel product zonder advies aan te schaffen. Consumenten leggen dan een kennis- en ervaringstoets af, zoals dat nu al gebruikelijk is bij beleggen (risicoprofiel). Ook krijgen ze informatie over de risico’s die ze lopen. “Hiermee gaat de minister eraan voorbij dat een hypotheek/ of pensioenaanvulling noodzakelijke producten zijn voor een eigen huis of een goede oudedag. Consumenten zullen dan snel geneigd zijn voor een doe-het-zelf route te kiezen, omdat dat goedkoper zal zijn dan de route mét advies. Het instellen van alleen een verplichte financiële toets is dan een halve maatregel waarmee een schijnzekerheid wordt gecreëerd”, aldus de Consumentenbond.

Nu de huizenprijzen dalen, zou je verwachten dat ook je ozb-aanslag lager uit zal vallen, maar helaas. De ozb wordt bepaald door de WOZ-waarde van je huis te vermenigvuldigen met een heffingspercentage. Volgens het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo) stijgt het tarief dit jaar harder dan de inflatie omdat het heffingspercentage omhoog is geschroefd.

Grote verschillen in het heffingspercentage
De grootste stijging die het Coelo waarnam was maar liefst 16,8 procent in Venlo. Per gemeente kan het heffingspercentage overigens aardig verschillen: In Arnhem hanteert men met 0.18510 procent (je tikt dus 18,51 euro per 10.000 euro woningwaarde af) het hoogste heffingspercentage . In Amsterdam tik je de minste euros per 10.000 euro woningwaarde af met een ozb tarief van 0,05723 procent. Gemiddeld is het percentage 0,10752 en betaal je dus zo’n 10,75 euro per 10.000 euro woningwaarde.

Bezwaar maken loont
Tegen het heffingspercentage kun je geen bezwaar maken, maar tegen de hoogte van de WOZ waarde van je huis wel. Uit gegevens van de Waarderingskamer, de organisatie die toezicht houdt op de uitvoering van de wet WOZ, loont dit in maar liefst twee op de vijf gevallen.

Lukt het je de WOZ-waarde naar beneden te laten bijstellen, dan heb je niet alleen bij je onroerendezaakbelasting profijt van. De WOZ-waarde van je huis heeft tevens invloed op de hoogte van het eigenwoningforfait, de erf- of schenkbelasting, maar ook voor diverse heffingen (watersysteem, afvalstoffen en riool). Hoeveel geld het in jouw geval kan lonen als je bezwaar gegrond wordt verklaard, is te berekenen met de WOZ besparingscalculator die te vinden is op de website van Vereniging Eigen Huis.

Bepaling WOZ-waarde
De WOZ-waarde van je huis is de door de gemeente geschatte marktwaarde van je huis op 1 januari van het voorgaande jaar. Op grond van een taxatie van een aantal vergelijkbare woningen in je omgeving (referentiepanden) maakt de gemeente ieder jaar een nieuwe schatting van de verkoopwaarde. In de beschikking die je dit jaar in de bus krijgt, gebruikt de gemeente de geschatte waarde van je huis op 1 januari 2011. Dit is de waardepeildatum.

Wees er snel bij
Ben je het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde van je huis, dan moet je binnen zes weken da dagtekening van de beschikking schriftelijk bezwaar maken bij de gemeente. Mocht je meer tijd nodig hebben, stuur dan alvast een pro-forma bezwaarschrift op en vraag om uitstel. Diverse partijen zoals de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (VEH) hebben voorbeeldbrieven op hun website die je hiervoor kunt gebruiken. Bovendien kun je bij beide organisaties terecht voor vragen over het bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.

Taxatierapport
Eerste stap bij het opstellen van een sterk bezwaarschrift, is het opvragen van het taxatierapport bij de gemeente als je deze niet als bijlage bij je aanslag ontvangen hebt. In het rapport staan de geselecteerde referentiepanden en hun waarde vermeld.

Vervolgens wil je natuurlijk een bezwaar indienen met argumenten die een goede kans van slagen hebben. Wanneer je kunt aantonen dat je woning op belangrijke punten verschilt met de vergeleken panden, sta je een stuk sterker in je betoog.

Hierbij een paar punten waar je op kunt letten wanneer je denkt over bezwaar maken:

- Komt het werkelijke perceeloppervlak, woningoppervlak of de inhoud van je woning overeen met wat er op de beschikking staat? Zo nee, dan zit het er dik in dat bezwaar maken tegen de WOZ-waarde loont op deze gronden.

- Heeft de gemeente je woning wel vergeleken met ongeveer dezelfde referentiepanden? Wanneer je appartementje is vergeleken met een vrijstaand huis, heb je een goede grond voor bezwaar.

- Ook als je stulpje ongunstig ligt aan bijvoorbeeld een drukke weg of uitkijkt op een hoogspanningsmast, kan dit een reden zijn voor een lagere waarde.

- Hoe is het met het onderhoud van je woning gesteld vergeleken met de referentiepanden? Als je huis aantoonbaar minder goed is onderhouden, kan dit reden zijn voor een lagere taxatie.

- Tot slot kun je natuurlijk zelf je woning laten taxeren en op basis van het rapport bezwaar maken bij de gemeente, maar bedenk wel dat een taxatie ook niet gratis is.

Wat de gemiddelde koopsom van woningen bij jou in de buurt is, kun je gemakkelijk vinden via de website Vindjeeigenhuis van het Kadaster.

Nog dit jaar duidelijkheid
De gemeente moet nog binnen hetzelfde jaar een uitspraak doen over je bezwaar. De verantwoordelijke ambtenaar kan je bezwaar gegrond, gedeeltelijk gegrond of ongegrond verklaren en eventueel de WOZ-waarde aanpassen.

Beroep
Uiteraard kun je tegen de uitspraak van de gemeente in beroep gaan als je het er niet mee eens bent en je zaak aan de rechtbank voorleggen. Let er wel op dat je hier tegenwoordig griffiekosten voor betaalt.

Niet ontvankelijk
Een andere mogelijkheid is dat de gemeente je bezwaar niet ontvankelijk verklaart. In gewoon Nederlands betekent dit dat er iets mis was met je bezwaarschrift. Je was bijvoorbeeld te laat met indienen, of het voldeed niet aan de formele eisen van een bezwaarschrift. Hier zet de Consumentenbond de formele eisen nog even op een rijtje.

Drempel
Om te voorkomen dat men en masse bezwaar gaat aantekenen voor een paar honderd euro is er een drempel waaraan de afwijking moet voldoen. Bij huizen met een WOZ-waarde van twee ton of minder kun je pas bezwaar aantekenen als je denkt dat de werkelijke waarde minstens vijf procent lager is (tienduizend euro dus). Hoe hoger de waarde van je huis, hoe hoger de drempel. Een overzicht van de drempels is hier te vinden.

Ambtshalve vermindering
Wanneer de gemeente je bezwaar ontvangt, controleert de verantwoordelijke ambtenaar of de gemeente geen fout gemaakt heeft in de oorspronkelijke WOZ beschikking. Als hij een fout in je nadeel vindt, kan dit leiden tot een ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde van je huis. Het verschil moet dan wel minstens twintig procent van de oorspronkelijke waarde zijn met een minimum van vijf duizend euro.

Mocht je bezwaar leiden tot een vermindering, dan kun je hiertegen niet meer in beroep. Ook bezwaar aantekenen is in dit geval niet mogelijk.

De Vereniging Eigen Huis heeft een brief aan minister De
Jager gestuurd om aandacht te vragen voor het rentebeleid en de hoge
vertrekboete die de curatoren van de failliete DSB bank hanteren.

Volgens de VEH ligt de hypotheekrente bij DSB 1 tot 1,5
procent boven de gemiddelde marktrente. De boete voor klanten die binnen tien
jaar na het sluiten van de hypotheek vertrekken bij DSB bedraagt 3,5 procent van
de hypotheeksom. VEH wil dat DSB klanten bij een nieuwe rentevaste periode een
marktconforme rente gaan betalen, en geen hoger tarief waardoor de maandlasten
extra oplopen. Daarnaast wil de vereniging dat DSB-klanten zonder boete bij deze
failliete bank kunnen vertrekken. “Zij moeten in staat zijn om zonder extra
kosten hun hypotheek onder te brengen bij een geldverstrekker waar zij op
service en advies kunnen rekenen. Van DSB Bank hebben zij op dat gebied niets
meer te verwachten.” Volgens de VEH gaat het naar schatting om 25.000
hypotheekklanten. Inmiddels is er een meldpunt voor informatie en advies geopend
op de website van de vereniging.

Verder worden ook de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt. Het is nog steeds mogelijk om aanschafkosten van een huis plus kosten koper te financieren. Minister De Jager: “Huizenkopers zijn straks goed beschermd tegen overkreditering terwijl ze nog steeds voldoende kunnen lenen om huis plus kosten koper te financieren. Deze code biedt een goed evenwicht tussen het beschermen van de consument en het open houden van de woningmarkt.” Minister en AFM zijn van mening dat de gedragscode een vergelijkbaar niveau van consumentenbescherming biedt als het eerder gepubliceerde toetskader van de AFM. “De gedragscode vormt een goede invulling van de open norm voor verantwoorde hypothecaire kredietverstrekking uit de Wet financieel toezicht.” De minister zal dan ook verzoeken om de adviesaanvraag voor de Algemene Maatregel van Bestuur in te trekken. De AFM deed in 2009 voorstellen om de normen voor hypotheekverstrekking aan te passen. Uit onderzoek van de toezichthouder bleek dat de bestaande norm te veel ruimte liet voor te hoge hypotheken. Ook is het risico op restschuld volgens de toezichthouder te groot omdat leningen vaak hoger zijn dan de aankoopwaarde van de woning.

Alle informatie over pensioen dat u heeft opgebouwd, maar ook hoeveel AOW u krijgt, is door de Stichting Pensioenregister op de website www.mijnpensioenoverzicht.nl samengebracht. De website laat bovendien zien waar het pensioen is opgebouwd en waar u dus terecht kunt voor meer informatie. Elke Nederlander met een Burger Service Nummer en DigiD heeft toegang tot de website.

Verstand van zaken
Goede communicatie over uw toekomstige inkomen is uitermate belangrijk. Steeds vaker blijkt echter dat pensioeninformatie lastig te begrijpen is. Uit AFM-onderzoek van vorig jaar blijkt dat Nederlanders het taalgebruik te complex vinden en moeite hebben met vaktermen. Voor een echt goed gesprek over uw pensioen kunt u dan ook het beste terecht bij iemand die in gewoon Nederlands uitlegt hoe uw pensioen er voor staat.

Wij kijken mee
Valt de informatie op www.mijnpensioenoverzicht.nl u mee of tegen? Is alle informatie op deze website u duidelijk of roept het bij u juist vragen op? Neem gerust contact met ons op. Wij beantwoorden al uw vragen met alle plezier. Bovendien kunnen wij u laten zien wat u zou kunnen doen om uw pensioeninkomen nog te verbeteren.